전세나 월세 집을 알아볼 때 마음에 드는 집을 발견하면 빨리 계약하고 싶은 마음이 생길 수 있습니다.
하지만 보증금이 오가는 전월세 계약은 계약서에 사인하기 전에 확인해야 할 내용이 꽤 많습니다.
집의 상태만 보고 계약하기보다는 등기부등본, 임대인 정보, 계약 조건, 관리비, 특약사항 등을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
이번 글에서는 전월세 계약을 처음 하는 분들도 쉽게 확인할 수 있도록 계약 전에 체크해야 할 내용을 순서대로 정리해 보겠습니다.
1. 등기부등본부터 확인하기
전월세 계약에서 가장 먼저 확인할 부분 중 하나가 등기부등본입니다.
등기부등본에서는 해당 주택의 소유자와 부동산에 설정된 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.
특히 다음 내용을 살펴보는 것이 좋습니다.
- 현재 소유자가 누구인지
- 계약하려는 임대인과 소유자가 동일한지
- 근저당권이 설정되어 있는지
- 가압류나 가처분 등이 있는지
- 소유권에 변동이 있었는지
국토교통부에서도 전세계약 시 등기부등본의 갑구와 을구를 확인하고, 근저당 등 권리관계를 확인하도록 안내하고 있습니다.
등기부등본은 계약 전에 한 번 확인하고 끝내기보다 계약 당일과 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
2. 집주인과 계약 상대방이 같은 사람인지 확인
계약서에 서명하는 사람이 실제 소유자인지도 확인해야 합니다.
등기부등본에 표시된 소유자의 이름과 신분증을 확인하고, 계약서에 작성된 임대인 정보와 비교해보세요.
만약 집주인이 아닌 대리인과 계약하는 경우라면 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 추가로 확인해야 합니다.
국토교통부의 전세계약 유의사항에서도 임대인 또는 대리인의 신분과 계약자 본인 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다.
3. 건축물대장도 확인하기
등기부등본만 확인하고 계약하는 것도 주의해야 합니다.
건축물대장을 통해 실제 건물의 용도와 면적 등을 확인해보는 것도 좋습니다.
특히 원룸이나 오피스텔, 다가구주택 등을 계약할 때는 계약하려는 공간이 실제로 주거용으로 사용 가능한 곳인지 확인하는 것이 중요합니다.
주소와 건물 정보가 계약하려는 집과 일치하는지도 함께 확인해보세요.
4. 보증금과 월세 금액을 정확하게 확인하기
계약서에 작성되는 금액도 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
확인할 내용은 다음과 같습니다.
전세라면
- 전세보증금
- 계약금
- 중도금이 있는 경우 중도금
- 잔금
- 잔금 지급일
월세라면
- 보증금
- 월세
- 관리비
- 관리비에 포함되는 항목
- 월세 지급일
특히 관리비가 월세와 별도로 책정되어 있다면 어떤 항목이 관리비에 포함되는지 미리 물어보는 것이 좋습니다.
5. 관리비도 꼭 확인하기
월세 금액만 보고 집을 선택했다가 예상보다 높은 관리비 때문에 부담이 커지는 경우도 있습니다.
따라서 계약 전에 다음 내용을 확인해보세요.
- 월 평균 관리비
- 전기요금
- 수도요금
- 가스요금
- 인터넷 요금
- 주차비
- 기타 별도 비용
관리비가 정액인지 실제 사용량에 따라 달라지는지도 확인하면 좋습니다.
6. 집의 상태를 직접 확인하기
계약서에 사인하기 전에 실제 집의 상태도 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
특히 다음 부분을 확인해보세요.
🏠 내부 확인
- 벽지와 바닥 상태
- 누수 흔적
- 곰팡이
- 창문과 방충망
- 보일러
- 에어컨
- 싱크대
- 화장실
- 수도와 배수 상태
- 전기 콘센트
- 조명
이미 발견된 하자가 있다면 계약 전에 집주인이나 중개사에게 수리 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
7. 수리할 부분은 계약서에 남기기
집을 둘러보다가 수리가 필요한 부분을 발견했다면 말로만 약속하지 않는 것이 좋습니다.
예를 들어
"입주 전 도배를 해주기로 했습니다."
라고 구두로 약속했다면 계약서의 특약사항에 구체적으로 남기는 방법을 고려할 수 있습니다.
언제까지, 무엇을, 어떻게 수리하는지 명확하게 적어두면 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
8. 특약사항을 꼼꼼하게 확인하기
전월세 계약에서 특약사항은 상당히 중요합니다.
계약 당사자 간에 별도로 약속한 내용이 있다면 계약서에 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
예를 들어
- 입주 전 하자 수리
- 옵션 고장 시 수리 책임
- 잔금 지급 전 권리관계 변동 금지
- 계약 해지와 관련된 조건
- 관리비 관련 사항
등을 계약 조건에 맞게 확인할 수 있습니다.
다만 특약은 계약 상황에 따라 내용이 달라질 수 있으므로 인터넷에서 본 문구를 그대로 사용하는 것보다는 실제 계약 내용에 맞게 작성하는 것이 좋습니다.
9. 중개업소 정보도 확인하기
공인중개사를 통해 계약한다면 중개업소의 정상 영업 여부와 중개대상물에 대한 설명도 확인하는 것이 좋습니다.
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서도 주택임대차표준계약서를 제공하고 있으며, 임차인의 권리 보호를 위해 표준계약서 활용을 안내하고 있습니다.
계약 내용을 충분히 이해하지 못한 상태에서 서명하지 말고, 궁금한 부분은 계약 전에 질문하는 것이 좋습니다.
10. 전월세 실거래가도 확인해보기
계약하려는 집의 보증금이나 월세가 주변 시세와 크게 차이가 나는지도 확인해보세요.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 전월세 거래정보를 확인할 수 있습니다. 실거래가 공개자료에는 계약금액과 계약일, 층수 등의 정보가 제공됩니다.
따라서 계약 전에 주변 비슷한 주택의 전월세 가격을 비교해보면 현재 제시받은 조건이 적정한지 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다.
11. 계약 후 해야 할 일도 미리 알아두기
전월세 계약은 계약서에 사인하는 것으로 모든 절차가 끝나는 것이 아닙니다.
계약 후에는 상황에 따라 주택임대차계약 신고, 확정일자, 전입신고 등을 챙겨야 합니다.
국토교통부 안내에 따르면 임대차계약 신고 대상인 경우 계약 체결 후 30일 이내 신고할 수 있으며, 온라인 또는 주민센터를 통해 처리할 수 있습니다. 또한 전입신고는 전입 후 14일 이내 신고하도록 안내하고 있습니다.
확정일자와 전입신고는 임차인의 보증금 보호와 관련된 중요한 절차이므로 계약 후 미루지 않고 챙기는 것이 좋습니다.
전월세 계약 전 체크리스트
계약하기 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보세요.
- 등기부등본 확인
- 임대인과 실제 소유자 확인
- 대리인 계약 여부 및 관련 서류 확인
- 건축물대장 확인
- 근저당·가압류 등 권리관계 확인
- 전세·월세 보증금 확인
- 월세 및 관리비 확인
- 관리비 포함 항목 확인
- 집 내부 하자 확인
- 옵션 및 시설 상태 확인
- 수리할 부분 확인
- 특약사항 확인
- 주변 전월세 시세 확인
- 계약 후 전입신고·확정일자 등 확인
마무리
전월세 계약은 매달 내는 월세뿐만 아니라 수백만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 걸려 있을 수 있기 때문에 계약 전 확인이 중요합니다.
집이 마음에 든다고 바로 계약하기보다는 등기부등본 → 임대인 확인 → 건축물대장 → 보증금·월세 → 관리비 → 집 상태 → 특약사항 순서로 하나씩 살펴보세요.
특히 계약서에 서명하기 전 궁금한 내용이 있다면 중개사나 임대인에게 충분히 확인하고, 중요한 약속은 가능한 한 계약서에 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
조금 번거롭더라도 계약 전에 한 번 더 확인하는 것이 안전한 전월세 계약의 첫걸음입니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 실제 계약에서는 주택의 종류와 계약 조건에 따라 확인해야 할 사항이 달라질 수 있습니다.
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